Коммерческая недвижимость

Сравнение в пользу: как складывается ситуация на рынке коммерческой недвижимости

Консалтинговая компания Nikoliers проанализировала развитие рынка коммерческой недвижимости в предыдущие кризисные периоды 2008, 2014 и 2020 годов и поделилась с журналистами своей оценкой текущей ситуации.

В начале 2022 года годовой объем ввода коммерческой недвижимости в России прогнозировался на уровне 4,2 млн кв. метров. Однако учитывая текущую экономическую ситуацию, девелоперы корректируют свои планы, и сейчас заявленный объем ввода составляет 3,2 млн кв. метров (-24%). Как показывает опыт предыдущих кризисных периодов, годовая корректировка объема ввода может доходить до 60%, в этом случае может быть побит антирекорд 2017 года, когда было введено 2, 46 млн кв. метров коммерческой недвижимости. При этом чтобы отыграть показатели на докризисный период рынку потребуется от одного года до двух лет в зависимости от сегмента.

Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «Сейчас, как и в предыдущие кризисные моменты, мы наблюдаем сокращение объема ввода новых проектов во всех сегментах коммерческой недвижимости. Учитывая сформированный дефицит площадей в складском и офисном сегменте, а также их устойчивость к турбулентным ситуациям, снижение объема ввода позволит избежать резкого роста уровня вакантности. Торговая недвижимость, хотя и испытывает наибольшие трудности, имеет способность довольно быстро адаптироваться к новым реалиям. В целом, учитывая сокращения горизонта планирования у многих компаний до одного года в текущей ситуации, мы наблюдаем спрос на гибкость и оптимизацию условий в моменте. Бизнес ищет новые возможности и новые решения».

Торговая недвижимость

Торговая недвижимость показала себя как один из наиболее уязвимых сегментов коммерческой недвижимости России, однако она не только остро реагировала на кризисные явления в стране, но и достаточно оперативно подстраивалась под новые реалии.

В периоды кризисов значительно возрастает доля замороженных проектов, что связано с достаточно большим девелоперским циклом в ретейле (3-5 лет) в сравнении с другими сегментами, таким образом процесс реализации ретейл проекта может осуществляться в условиях нескольких экономических кризисов. Практика рынка показала, что девелоперский цикл некоторых проектов может растягиваться даже на 10—15 лет, сопровождаясь сменой собственников и многократным пересмотром коммерческой концепции объектов в соответствии с новыми рыночными условиями.

После кризиса 2008-2009 годов, несмотря на постепенное восстановление сегмента и основных показателей в течение 3-4 лет, сокращение годовых объемов нового ввода наблюдалось по 2011 год (падение с предкризисным 2007 годом составило -45%).

Значительное проседание ретейл рынка наблюдалось в кризис 2014-2015 годов. До второго полугодия 2014 года сегмент торговой недвижимости столицы был на пике своего расцвета – в активной стадии строительства находились крупнейшие ТРЦ, уровень вакантности опустился до минимального значения (2,8%). Несмотря на начавшиеся экономические потрясения, план по вводу ключевых объектов был реализован, однако в 2015 году более половины заявленных к открытию торговых площадей не было введено (-55% план/факт), а уровень вакантности вырос почти в три раза.

После 2020 года на фоне пандемии и связанных с ней ковидных ограничений вместо реализации новых крупноформатных ТРЦ девелоперы сосредоточились на проектах торговых объектов шаговой доступности либо на реконцепции и оптимизации уже действующих ТРЦ. При этом падение объемов нового ввода в Москве в постковидном 2021 году составило почти 40% год к году, а уровень вакантности достиг максимального значения за последние пять лет в 11,5% и продолжает расти.

Складская недвижимость

В сегменте складской недвижимости объем ввода реагировал на кризисные периоды с небольшим запозданием. В предкризисные периоды 2008 и 2014 годов на фоне высокого спроса и дефицита площадей девелоперы активно выводили новые проекты. И во время последовавших кризисов большая часть проектов продолжала реализовываться, что на фоне сокращения сделок приводило к росту вакантных площадей. Так, объем ввода в 2009 году превысил значение в 1 млн кв. метров.

Как и в других сегментах рынка первые два кризиса на современном рынке коммерческой недвижимости Москвы приводили к резкому снижению спроса. Так, например, объем сделок на складском рынке в 2007 году составил 1,349 млн кв. метров, в 2008 году данный показатель сократился более чем двухкратно и составил 612 тыс. кв. метров. Аналогичная тенденция наблюдалась в 2014 году, когда спрос на складские помещения снизился на 27,8% и составил 1,026 млн кв. метров в то время, как в предкризисный период его значение достигало 1,421 млн кв. метров. Однако 2020 год стал аномальным для рынка складской недвижимости — ставки, девелопмент, уровень спроса — все индикаторы рынка демонстрировали бурный рост. Текущие события пока не приводят к резкому скачку показателей.

Офисная недвижимость

В первые кризисные периоды ключевым явным индикатором происходящих турбулентностей становился спрос на офисные площади. В предкризисные периоды совокупный объем сделок, заключаемых на офисном рынке, как правило, достигает своих предельных значений. Так, например, в начале мирового финансово-экономического кризиса в 2008 году объем спроса на офисном рынке достиг рекордного значения в 2,5 млн кв. метров, а в следующем году данный показатель снизился более, чем трехкратно и достиг исторически низкой отметки в 740 тыс. кв. метров.

В «ковидный» кризис сокращение спроса составило 37% (с 1,62 млн кв. метров до 1,02 млн кв. метров). Как результат, в пиковые моменты вакансия росла с 5,5% до 16,5% (в 2008-2009 гг.) и с 9,2% до 14,2% в 2014-2015 гг. В настоящее время пока мы наблюдаем некоторое «замирание рынка» — о чем свидетельствует отсутствие изменений в уровне свободных площадей в классе А, который с декабря 2021 года по начало мая 2022 года остается стабильным – на уровне 10%.

В результате влияние текущего кризиса на рынок коммерческой недвижимости в целом пока менее существенен, нежели в 2008, 2014 и 2020 годах.

По материалам

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»