Интервью

«Одноэтажная Россия»: Елена Николаева о том, что такое «малоэтажка» и почему она станет драйвером роста жилищного строительства в стране

Где лучше жить? Почему россияне, массово проживающие в многоквартирниках, так рвутся в собственный дом на земле? Об этом и многом другом «Стройгазете» рассказала президент Национальной ассоциации малоэтажного строительства (НАМИКС) Елена НИКОЛАЕВА


«СГ»: Елена Леонидовна, так что же такое малоэтажное строительство, каковы его критерии?


Елена Николаева:
Вы будете удивлены, но в нормативных актах высокого уровня (закон, указ президента и т.д.) это понятие вообще отсутствует. В Градостроительном кодексе (ГрК) РФ в статье 35, часть 2, п. 2 обозначен один из видов территориальных жилых зон — зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки. Однако данный пункт утратил силу с 1 марта 2022 года (и сформулирован как «зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки», без указания на малоэтажность).

Малоэтажная застройка определяется подзаконными актами прошлого века, и не самого высокого уровня — а именно в Своде правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства (МЖС)».

Но есть и положительные подвижки: 30 декабря 2021 года главой государства был подписан 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», посвященный в том числе и вопросам ускорения развития малоэтажного жилищного строительства.

Закон решает давно назревший вопрос об организованном индустриальном малоэтажном строительстве как индивидуальных домов, так и таунхаусов с количеством блоков более трех. Основная часть норм вступила в силу с 1 марта.

Уточнился понятийный аппарат — обновилось понятие дома блокированной застройки (как и предлагалось, основополагающим критерием стал обособленный выход на земельный участок). Есть и переходные положения — если блок, соответствующий этим признакам обособленного выхода, был построен в составе здания до вступления в силу этого закона, со дня вступления ФЗ-476 в силу здание признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Впервые на нормативном уровне появилось также давно ожидаемое рынком понятие «малоэтажный жилой комплекс» (МЖК) — совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

Но понятие «малоэтажное жилье» пока используется в большей степени не как нормативное, а как общепринятое. Думаю, поле для законотворчества в этом направлении есть.

«СГ»: Почему малоэтажное строительство — это важно?


Е.Н.:
Существует ряд факторов, определяющих это в разных аспектах. Преимуществами и возможностями, предоставляемыми строительством малоэтажного жилья, являются: высокая экологичность; большая (относительно многоэтажного строительства) обеспеченность жилой площадью на одного проживающего; количественно и качественно лучшие условия для рождения и воспитания детей (при условии надлежащего социального обеспечения); сохранение для людей привычного образа жизни, связанного с владением собственным домом и собственным земельным участком; возможность решения проблем комплексного освоения территории России, формируя при этом комфортную, здоровую, гармоничную среду жизнедеятельности граждан. «Малоэтажка» — как индустриальное (организованно построенный поселок), так и индивидуальное жилищное строительство на подготовленных для этого участках — позволяет сформировать государственно-частное партнерство в вопросах освоения территории.

Кроме того, «малоэтажка» — это возможность ускорить экономический рост страны за счет создания, по сути, новой отрасли, рабочих мест в сфере специфических строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных коммунальных услуг.

Исторически человек привык жить «на земле», и только в начале ХХ века, с приходом индустриализации, стала развиваться высотная жилая застройка, являющаяся доминантой российских мегаполисов на текущий момент. Казавшееся эффективным решение по созданию нового образа жизни горожан на практике показывает большое количество проблем, возникших в связи с переходом с малоэтажного формата жилья на высотный. Это уроки ХХ века. Перед нами встают такие проблемы, как дороговизна управления объектами высотного строительства, их последующая утилизация, усиление маятниковой миграции и рост нагрузки на транспортную, социальную, досуговую инфраструктуры. «Малоэтажка» же позволяет развивать и осваивать новые территории, создавая пригородный ландшафт мегаполиса.

Другой аспект актуальности МЖС — это состояние стройотрасли РФ. Не секрет, что загрузка стройкомплекса близка к предельной и сориентирована на многоэтажное строительство: так сложилось исторически. А появление нового рынка индустриального малоэтажного домостроения может привлечь в отрасль ряд новых игроков, поскольку порог входа в этот сегмент представляется несколько более низким. По сути, речь идет вообще о создании новой отрасли жилищного строительства.

«СГ»: Как опыт, скажем, США в развитии темы «малоэтажки» используется в России?


Е.Н.:
История «одноэтажной Америки» имеет давние корни — там в значительной степени проще осуществлять строительство на землях, находящихся в частной собственности и вне населенных пунктов. Тому есть объяснение в знаменитом «законе о гомстедах», согласно которому каждый гражданин, достигший 21 года и не воевавший на стороне Юга против Севера, мог получить из земель общественного фонда участок до 160 акров (65 гектаров) после уплаты регистрационного сбора в 10 долларов. Закон вступил в силу еще в 1863 году. По Гомстед-акту в США было роздано около 2 млн гомстедов общей площадью около 285 млн акров (115 млн гектаров), что составляет около 12 % территории страны. Естественно, на данных землях разрешалось, вернее, не запрещалось, строительство соответствующих зданий (хозпостройки и жилые дома).

Но настоящая история, которая может быть использована как положительный опыт, начинается с «левиттаунов». «Левиттаун» — это название крупных пригородных жилых комплексов, созданных в США Уильямом Дж. Левиттом и его компанией Levitt & Sons после Второй мировой войны как жилье для ее ветеранов. По разным оценкам, в данных комплексах было построено более 17 тыс. юнитов средней площадью 74 квадратных метра, каждый на земельном участке размером не менее 100 на 60 футов (это приблизительно 30 на 18 метров, около 5,5 сотки).

Суть успеха создания данных комплексов — в цене, достигаемой чрезвычайно высокой индустриализацией строительства: дом производился в заводских условиях и мог быть возведен за день на земельном участке, с учетом того, что были изменены градостроительные нормы (дом позволили возводить без сильно заглубленного фундамента), а также в условиях приобретения ветеранами Второй мировой — они платили очень низкую аренду, а впоследствии (при приобретении) условия предоставления жилищных займов становились еще более выгодными, в частности сроки оплаты в рассрочку выросли до 30 лет. Первый взнос мог составлять всего 5% стоимости дома, а ветераны вообще от него освобождались. По сути, Левитт перенес идею сборочного конвейера, воплощенную в автомобилестроении Генри Фордом, в строительство.

Именно такая идея — массовое жилье индустриальной застройки — может быть использована у нас, но, безусловно, с учетом адаптации: климат у нас посуровее, и ряд других условий отличается. Возможно, стоит скорректировать градостроительные процедуры при строительстве индивидуального жилья, упростив порядок перевода либо смены видов разрешенного использования земель. И не следует забывать о финансовой составляющей — механизмы финансирования должны быть соответствующими по своей доступности и необременительности.

«СГ»: Елена Леонидовна, а каково женщине в бизнесе, и тем более, в такой «брутальной» отрасли, как строительство?


Е.Н.:
Собственно, строительством я не занимаюсь, с 2007 года я возглавляю общественную организацию — НАМИКС. В то время мы понимали, что есть большой запрос на «малоэтажку», но мало информации — с чего начать, какие материалы применять? Поэтому в НАМИКС вошли девелоперы и застройщики, производители стройматериалов. Это тот самый малый бизнес, который делал первые шаги в организованном коттеджном строительстве. Именно нами были поставлены основные вопросы, которые впоследствии легли в основу концепций, законов, разработки кредитных продуктов. Например, в последнее время я призывала решить неурегулированность вопросов эксплуатации коттеджных поселков. И недавно (десять лет всего-то прошло) появился проект федерального закона «О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом МЖК».

Насчет брутальности я бы поспорила. Строители — профессия созидательная. Часто строители говорят о себе, что они исполняют мечты. Но это же и есть историческая женская миссия — планировать, мотивировать, создавать домашний очаг, собирая вокруг себя детей, друзей, единомышленников. Сегодня проекты «малоэтажки» НАМИКС рассматривает с точки зрения демографического, социального и территориального развития в увязке с занятостью, социальным предпринимательством, креативными индустриями и сельхозкооперацией, с государственными программами развития села. Это та цель, к которой мы стремимся. И наш оптимизм питают реализованные проекты и их последующая жизнь. Например, в поселке Экодолье Оренбург, в развитии которого я как депутат Госдумы РФ от Оренбургской области принимала участие, в прошлом году в школу пошли 13 первых классов — 360 учеников! Это рекорд в России! Так что свой дом, несомненно, стимулирует рождение детей.

«СГ»: Как вы успеваете быть политиком, общественным деятелем, любящей женой и мамой и просто красивой женщиной, ведь на все это требуется уйма времени?


Е.Н.:
Я никогда не думаю об этом, просто делаю — и все получается. Я же из физтеха: многозадачность, а также нестандартные пути решения любых проблем — это моя стихия. Вы не упомянули о театрах, концертах, выставках, встречах с друзьями, творчестве — это тоже занимает значительную часть моей жизни. Я привыкла к такому темпу. Поэтому, например, во время отпуска испытываю потребность возвращения в свою хлопотную, но такую интересную, наполненную событиями жизнь! Бог дает силы, разве можно отказываться от того, что кроме тебя никто не сделает?!

«СГ»: И, кстати, красота помогает или мешает лично вам в работе?


Е.Н.:
Что касается меня, то внимание к своей внешности — часть личной культуры, ритуала, если хотите. Мне нравится, когда мой внешний облик соответствует моему же представлению о себе. В этом я достигла равновесия. Не знаю, помогает ли красота женщинам в работе вообще, но не мешает точно, особенно, когда она подкреплена еще интеллектом, духовностью и профессиональными компетенциями.

По материалам

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»